Il s'agit d'une nouvelle fiscale assez importante, puisque le Sénat a voté le 1er avril 2009 une loi permettant d'appliquer les bénéfices de la loi Scellier aux biens immobiliers qui relevaient du régime LNMP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
Rappel : les fondamentaux du Loueur Meublé :
Le Loueur en Meublé est réputé pour son adéquation dans le cadre de la préparation ou l'amélioration de ses revenus pour la retraite. Le principe est d'investir sur le long terme dans des logements qui ont des destinations comme le tourisme, les personnes âgées, ou les résidences étudiantes. Ces logements sont exploités par un gestionnaire, qui, en mutualisant l'ensemble des lots de la résidence, joue un peu le rôle d'un "patron d'hôtel". Un bail, en général de 9 à 11 ans, est signé entre l'investisseur propriétaire et le gestionnaire, ce qui permet de garantir des loyers indexés sur une longue période.
Cette mutualisation de la gestion permet aussi de lisser les revenus du gestionnaire et donc du propriétaire. En effet, si quelques appartements sont vides, cela est prévu dans le taux de charge moyen de l'exploitant, et les loyers peuvent ainsi être maintenus pour l'ensemble des investisseurs, avec une indexation annuelle ou pluriannuelle.
Investir en Loueur Meublé génère des revenus de type BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). S'il ne dépasse pas les 23 000 € de recettes annuelles, l'investisseur déclare ses recettes via un bilan d'exploitation en LMNP, et non un bilan foncier, comme c'est le cas en Robien ou en Scellier. La particularité du Loueur est que l'on génère des dotations aux amortissements, qui sont utilisées chaque année pour réduire les bénéfices à zéro, et ainsi éviter de payer de l'impôt sur ces bénéfices durant environ 30 ans, le temps que ces dotations soient entièrement épuisées.
Comment fonctionne le Loueur Meublé option Scellier :
(Le Loueur Meublé option Scellier est aussi appelé "Amendement Bouvard")
Il s'agit en fait d'un alignement du dispositif LMNP (Location en Meublé Non Professionnelle) sur le dispositif Scellier, qui prévoit une réduction d'impôt de 25% du montant investi jusqu'à la fin de l'année 2010, puis de 20% jusqu'à la fin 2012. Ces 25% ou 20% portent sur le montant HT + frais de l'investissement.
Cette réduction d'impôt est plafonnée sur la base d'un bien dont la valeur est de 300 000 €, et est répartie sur neuf ans. Attention, en contrepartie, l'amortissement (dotations) disparait, sauf pour la fraction du prix de revient du bien excédant les 300 000 €.
Champ d'application et destinations :
Le texte prévoit que les logements accessibles sur ce nouveau dispositif relèvent du "code de l'action sociale et des familles", qui (depuis l'amendement paru le 1er avril 2009), stipule que les « résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément qualité visé à l'article L. 7232 3 du code du travail » seront également éligibles.
Citation : "L'objet de cet amendement est de compléter le dispositif applicable en faveur de l'investissement locatif dans le secteur de la location meublée non professionnelle en l'étendant, dans le cadre des mesures de relance et de soutien à l'activité économique, aux résidences de services pour personnes âgées qui ne constituent pas des établissements médico-sociaux ou sociaux visés aux 6° ou 7° de l'article L. 312 1 du code de l'action sociale et des familles, sous réserve qu'elles obtiennent l'agrément « qualité » délivré dans les conditions prévues par les dispositions des articles L. 7232 3 du code du travail, et donc qu'elles respectent l'ensemble des obligations prévues par le cahier des charges fixé par l'arrêté du 24 novembre 2005."
Vous pouvez consulter le texte de loi en suivant ce lien :
Projet de loi de finances rectificative pour 2009 modifié par le sénat.
(consultez en particulier les articles 8B et 8C)
Que faut-il penser de ce nouveau dispositif ?
A coup sur, l'application des bénéfices de la loi Scellier sont alléchants. Sur un Loueur en Meublé classique, on évite de payer de l'impôt pendant 30 ans, alors que désormais, on pourra économiser durant 9 ans sur l'impôt existant. Toute est question de philosophie, mais d'ici quelques semaines, je reviendrai vers vous avec des analyses plus fines, dès lors que notre outil d'études projectives sera mis à jour. A priori, nous y verrons deux choses : la première, c'est que oui, appliquer un Scellier à un Loueur en Meublé permet des économies d'impôt importantes au début du dispositif, ce qui induira une baisse de l'effort d'épargne durant les premières années. Mais lorsque l'économie d'impôt sera en fin de course, il faudra commencer à régler l'impôt sur les bénéfices d'exploitation (TMI + 12,1% de CSG/CRDS), et cela sera nettement moins séduisant.
Aussi, il conviendra de se bien se positionner sur une échéance moyen terme ou long terme : sur une période globale de 30 ans, vaut-il mieux gagner sur son impôt durant les 9 premières années, ou bien ne pas payer d'impôt durant les 30 années entières ? nous tâcherons de répondre dans les prochaines semaines.
Eric SOTY - www.etudefiscale.fr
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