Afin de vous guider sur la voie d'un bon investissement en immobilier locatif, Etudefiscale.fr a établi quatre profils fiscaux types et les conseils adaptés à chacun d'entre eux. Une bonne façon de trouver des repères.
Voici 4 exemples, traités avec le moteur de calcul du site etudefiscale.fr, bien entendu.
Nous y avons intégré quelques commentaires et conseils.
A vous de faire votre propre profil !
Monsieur ROBINSON :
Célibataire, 30 ans, cadre dynamique, 55 000 de salaire net annuel, propriétaire de sa résidence principale.
Profil fiscal :
Constat : l’endettement est raisonnable, la résidence principale est en place, l’impôt sur le revenu est consistant.
Il peut faire : voici un profil parfaitement éligible à la loi Scellier. L'économie d'impôt sera au maximum de 8.333 euros par an (plafond des 300 000 x 25% / 9 ans de la loi Scellier), et pour faire le « plein fiscal », l'investissement théorique serait de 300.000 euros TTC. Ce montant ne suffira pas à effacer totalement son impôt, mais il est inutile de toute façon de dépasser cette valeur, puisque le plafond de la défiscalisation est de 300 000 € en loi Scellier.
Monsieur Robinson peut aussi se lancer dans un Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), pour préparer sa retraite. Dans ce cas, il aura davantage un objectif de conservation que de revente à moyen terme. Plus l'apport sera important sur ce Loueur Meublé, moins l'effort de trésorerie sera important.
Il ne doit pas faire : pour autant, M. Robinson ne doit pas se lancer dans un ZRR : en effet, il paie assez d'impôt pour mettre en place ce dispositif, mais les biens immobiliers en ZRR coûtent souvent plus de 120.000 euros. Comme il est célibataire, il défiscalisera sur la base de 50.000 euros en investissant sur une base de 120.000 euros, cela risque de générer un effort d'épargne important et une rentabilité faible.
Madame LOCAGERE :
Célibataire, 45 ans, veuve, 60 000 de salaire net annuel, propriétaire de sa résidence principale (endettement nul). Possède déjà 2 appartements en location qui rapportent en tout 12 000 € de revenus fonciers nets / an.
Profil fiscal :
Constat : l'endettement est nul, la résidence principale est en place, l'impôt sur le revenu est élevé, à cause de revenus conséquents, mais aussi en raison des revenus fonciers existants. Ces revenus fonciers sont en effet ajoutés au revenu net imposable, mais sont, en parallèle, taxés à 12,1% de CSG-CRDS. Voici donc un profil « ouvert » sur plusieurs lois :
Elle peut faire : Madame LOCAGERE peut monter une loi Scellier ou un petit Loueur en Meublé Non Professionnel, pour les mêmes raisons que Mr ROBINSON.
Avec une TMI (Tranche Marginale d'Imposition) à 30%, elle devrait obtenir une bonne rentabilité financière. Cerise sur le gâteau : les 12.000 euros de revenus fonciers existants, qui seront en priorité gommés par les déficits fonciers de l'opération Scellier (les revenus fonciers coûtent 12,1 % de plus en impôt que vos revenus du travail). Elle bénéficiera donc d'un bon « levier » pour exploiter les déficits fonciers générés. L'économie d'impôt sera au maximum de 8.333 euros par an (plafond des 300 000 x 25% / 9 ans de la loi Scellier), et pour faire le « plein fiscal », l'investissement théorique serait de 300.000 euros TTC, frais inclus.
Elle ne doit pas faire : étant célibataire, nous déconseillons un dispositif ZRR.
Monsieur et Madame FAMILIUS :
Couple, 35 ans, 50 000 de salaire net annuel, 2 enfants, propriétaires de leur résidence principale.
Profil fiscal :
Constat : résidence principale en place, endettement actuel à 26%, donc à surveiller après une éventuelle opération, car il y a risque de dépasser les 33% d’endettement, ce qui ne serait pas raisonnable.
Ils peuvent faire : ce couple pourrait facilement monter un petit Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), puisque ce statut ne dépend ni de l'impôt, ni de la Tranche Marginale d'Imposition. Avec un léger apport initial en cash (ne pas dépasser 1/3 du total, sous peine de réduire les intérêts d’emprunt et la rentabilité globale de l’opération), et le reste financé sur 20 ans, l'effort d'épargne serait raisonnable, et les revenus générés seraient non fiscalisés pour les 30 prochaines années.
Ils peuvent également envisager une petite opération en Scellier, avec une cible idéale (pour mettre l’impôt à zéro pendant 9 ans) qui serait un bien d’un montant de 132.192 euros TTC, tous frais compris.
Ils ne doivent pas faire : Avec une TMI (Tranche Marginale d'Imposition) à 14%, on oublie d'office les lois basées sur le déficit foncier avec un levier de TMI : exit pour les Borloo, Robien, Malraux, et Monuments Historiques. Egalement, un impôt à 3.662 euros un peu faible pour faire un ZRR (idéalement 4 167 euros minimum). Même combat pour le Girardin, pas assez d'impôt pour pouvoir en profiter (en théorie, un Girardin serait possible, mais avec un bien d'une surface de 15 m2, qui n'existe pas sur le marché).
Monsieur et Madame SENIORIS :
Couple, 60 ans, plus d’enfants à charge, 30 000 de revenus retraite + 40 000 de revenus fonciers existants, endettement nul. Seront à la retraite dans 5 ans environ.
A noter : sont à l’ISF, à cause de leur résidence principale (450 000 €) + les appartements qui génèrent les revenus fonciers (valorisés à 600 000 €).
Profil fiscal :
Constat : un profil un peu particulier : des revenus du travail moyens, mais beaucoup de revenus fonciers, qui à eux seuls génèrent 4.400 euros d'IR par an (sur un total de 13.576 euros).
Ils peuvent faire : tout ce qu'ils veulent... mais ils pourraient essayer de traiter le problème conjoint de l‘impôt sur les revenus fonciers (4.400 euros), en même temps que celui de l'ISF (assiette d'environ 960.000 euros). Pour ce faire, au moment de leur retraite, il suffirait de revendre la majorité de leurs biens locatifs et de placer l'argent sur un contrat d'assurance vie sécurisé. Ensuite, monter une opération en Loueur Meublé Non Professionnel (le LMP leur est interdit, car leurs revenus du travail de 30.000 euros dépassent les 23.000 euros par an), financée par un prêt de type in fine, sur 10 ans maximum, en adossant ce prêt sur le contrat d'Assurance Vie créé au préalable. Ainsi, grâce au prêt in fine, l'assiette de l'ISF sera revue largement à la baisse et l'ISF disparaitra, puisque l'assiette ISF ne comporte que la valeur « nette de prêts » des biens immobiliers. Un autre avantage est celui de la succession, puisque le Loueur en Meublé Professionnel a des vertus particulières en la matière (exonération sous conditions).
Ils ne doivent pas faire : tous les dispositifs qui nécessitent un prêt bancaire long terme, puisque dans ce cas, la banque ne suivra pas. En général, au-delà d'une fin de prêt au-delà de 70 ou 75 ans, plus d'Assurance Décès Invalidité possible (ADI). L'âge est donc ici une limite à prendre en compte.
A vous de faire votre propre profil !
Retrouvez le dossier complet sur l'immobilier locatif 2010 sur le site toutsurlimmobilier.fr
Eric SOTY - www.etudefiscale.fr
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